[경매분석] 원주 명륜동 성원아파트

2019타경503131

강원도 원주시 명륜동 802, 성원아파트 103동 21층 2106호

전용면적 84.9 (25평/32평)

감정가 164,000,000

최저가 114,800,000 (70%) 유찰1회

2차 입찰기일 2020-03-16

-임차인현황

임차인	점유부분	보증금액 / 사글세 or 월세	전입일/확정일 /배당요구일	대항력	기타
김태훈	주거용 미상	미상	전 입 일:2014.04.21 확 정 일:미상 배당요구일:없음
방제운	주거용 전부	보45,000,000원	전 입 일:2017.12.15 확 정 일:2019.05.23 배당요구일:	없음	배당요구일:2019-10-04
기타참고	임차인수: 2명 , 임차보증금합계: 45,000,000원 ☞현장에서 장주순을 만나 조사한 바 자신들이 임차인으로 거주한다고 하였음(계약은 남편 방제운) ☞주민등록 전입세대 열람한 바 김태훈, 방제운이 전입되어 있음 ☞방제운은 위 임차인임 ☞김태훈은 미거주자로 탐문 되었으나, 조사일 현재 주민등록 전입되어 있고, 그 사유가 명확하지 않아 일단 임차인란에 입력하였음 ☞방제운의 임대차내용은 배우자 장주순의 진술에 의함 ☞김태훈:2019.11.26. 신청채권자로부터 무상거주사실확인서가 제출됨 ☞방제운:2019.10.10.자 신청채권자로부터 배당배제신청서(무상거주사실확인서)가 제출되었으며, 2019.10.4.자로 임차인으로 권리신고 및 배당요구를 하였으나 2019.11.15.자로 배당요구신청철회서를 제출함

-등기부현황

-권리분석

무상거주사실확인서를 제출한 임차인이 있는 물건입니다.

무상거주사실확인서를 제출한 임차인은 "우선변제권"을 잃게 됩니다.

ㄱㅌㅎ은 애초에 배당요건도 갖추지 못했고 탐문상 미거주자로 대항력 없습니다

ㅂㅈㅇ은 배당요건은 19.5.24로 갖췄으나 말소기준권리보다 늦어 마찬가지로 대항력 없습니다.

무상거주사실확인서를 제출하였으므로 배당도 받지 못할 가능성이 큽니다.

그러므로 현 임차인은 보증금을 완전히 날려버리는 안타까운 상황입니다.

만일,

임차인이 확정일자를 전입과 동시에 받았다면 배당 순위가 2번째로 될 수 있었고,

만일,

임차인이 무상거주사실확인서를 제출하지 않았다면 소액 임차인으로 5000만원 이하 보증금에 해당되어 1700만원까지 우선변제를 받을 수 있었을 텐데 말입니다.

현실은 보증금은 한푼도 못받는 임차인이 되었습니다.

무상거주사실확인서가 이토록 무섭습니다..

위의 이유로 명도가 쉽지는 않을 것으로 예상됩니다.

-물건분석

00년 8월 준공된 아파트 (21년차)

원주 단계동에 위치하여 도심지역인 단계동, 무실동, 단계동과 1.5km이내로 교차점에 위치하며,

근처에 학교와 종합운동장, 체육센터 등의 문화시설도 갖춰 지속적인 수요가 있음.

300m 근방에 더샵센트럴파크 1,2단지가 건설중이며 중앙공원도 조성되어 주변환경의 발전가능성 있음.

6개월 내 실거래가 1.36억(1층) ~1.58억(12층) 있으며, 가격흐름은 정체되어있으나 지속적으로 거래되며, 전세가율 75% 이상임.

네이버부동산 매물은 1.5억(22층,탑층) ~ 1.9억(고층) 있음.

해당물건은 22층 중 21층이며 남서향으로 가리는 부분 없는 위치로 RR급으로 보입니다.

매매가능가격은 실거래 상한선인 1.5억 내외로 보고 추가로 1~2천정도의 프리미엄을 인정받을 수도 있을 것 같습니다.

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