[경매분석] 춘천 우두동 강변코아루아파트

2019타경54374

강원도 춘천시 우두동 1082, 강변코아루아파트 103동 2층 202호

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전용면적 119.79 (36.2평/48평)

감정가 : 242,000,000

최저가 : 169,400,000 (70%) 유찰 1회

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2차 입찰기일 2020-02-24

- 임차인현황

·말소기준권리: 2012.07.30·배당요구종기: 2019.11.22

임차인	점유부분	보증금액 / 사글세 or 월세	전입일/확정일 /배당요구일	대항력	기타
김은숙	주거용 전부	보200,000,000원	전 입 일:2018.02.12 확 정 일:2017.03.27 배당요구일:2019.07.30	없음	임차권등기자,경매신청인
기타참고	☞주민등록등재자: 없음 ☞폐문부재로 알림을 고시하였으나 현재까지 제반서류을 제출치 않아 춘천시청에서 주민등록등재자를 조사하여 보고합니다 ☞김은숙:신청채권자는 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2019. 7. 30.임

- 등기부현황

순위	등기목적	접수일자	권리자	청구금액 (계:341,712,930)	기타등기사항	소멸 여부
1	소유권이전(매매)	2009.05.26 (25036)	최정원		거래가액 금212,122,268원
2	근저당	2012.07.30 (36191)	춘천농협	60,000,000원	말소기준등기	소멸
3	근저당	2018.04.06 (14781)	한국캐피탈(주)	50,000,000원		소멸
4	압류	2018.07.26 (32510)	춘천지방검찰청			소멸
5	주택임차권(전부)	2019.07.30 (30123)	김은숙	200,000,000원	전입:2018.02.12 확정:2017.03.27	소멸
6	강제경매	2019.09.03 (35031)	김은숙	200,000,000원	2019타경54374	소멸
7	압류	2019.11.06 (43241)	국민건강보험공단			소멸
8	가압류	2019.11.08 (43664)	케이비캐피탈(주)	23,543,089원	2019카단3039	소멸
9	가압류	2019.11.15 (44603)	신한카드(주)	8,169,841원	2019카단10794	소멸

-권리분석

임차권 등기가 된 물건입니다. (임차권 등기는 점유를 유지하지 못할 상황에서 임차인의 권리를 지켜주는 제도입니다.)

현재 주민등록등재자는 없으나 임차권 등기가 되어있으므로 전 임차인(을)의 권리는 유지됩니다.

을은 확정일자를 받은 17.3.27 근방에 2억 전세를 얻은 것으로 예상되나, 전입은 18.2.12에 되어있습니다. 임차권 기준일은 18.2.13 이 됩니다.

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선순위 근저당이 존재합니다. 12.7.30. 춘천농협 6천이 있습니다.

그러므로 을은 대항력은 없습니다.

다만 경매를 통해 춘천농협 다음되는 2순위로 배당을 받게 되겠습니다.

을은 배당금으로 전세금 일부를 받게되고 남은 채무는 전 임대인(갑)에게 남습니다.

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명도측면에서 보면,

을이 전세금을 다 못받는 상황으로 명도의 어려움을 예상할 수도 있겠지만 을이 현재 점유하지 않는 상태로 보여 쉽게 해결될수도 있겠습니다.

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-물건분석

07년 2월 준공된 아파트 (14년차)

춘천에서 강북지역은 지역민 선호도는 낮은편이며 중심가와 떨어져 한적한 지역임

주변에 우두동 택지개발로 이지더원, LH 등 신축과 개발이 진행되고 있음.

6개월내 실거래가 2.17억(1층)~2.9억(13층). 마지막거래 2.5억(7층.19년10월) 최근 거래없고 하락추세.

네이버 매물은 2.5억(4층)~3억(14층,복층)

해당물건은 가운데 동에 2층으로 매매가능가격은 실거래 하한선 근처인 2억 초반대로 봐야할 듯 합니다

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